海景房：定位物業(yè)配套齊轉變 既有“海景”又有“前景”
曾幾何時，擁有一套“面朝大海春暖花開”的“海景房”，是很多人的一個詩意棲居夢想。正是為了迎合這種市場需求，我國沿海一線出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。在這種大背景下，自２０世紀９０年代初開始，乳山銀灘便確立了以房地產(chǎn)業(yè)拉動區(qū)域經(jīng)濟高速增長的發(fā)展思路。一時間，銀灘沿海一線塔吊林立群樓競起，隨著房產(chǎn)代理商在全國各地布子設點和立體轟炸式的宣傳推銷，“銀灘海景房”賣遍了大江南北。
一“房”獨大的局面確實對銀灘的建設開發(fā)發(fā)揮了支柱性作用，但近幾年受國家宏觀調控政策影響，再加上可供開發(fā)的資源越來越少，像很多以濱海地產(chǎn)為支撐的地區(qū)一樣，銀灘海景房路子越走越窄。順應國家對房地產(chǎn)市場宏觀調控的大趨勢和城市發(fā)展的現(xiàn)實需要，近年來，乳山不斷探索海景房轉型發(fā)展新路子。
區(qū)域定位：從“景區(qū)”到“城區(qū)”
銀灘素有“天下第一灘”和“中國最美海岸線”之稱，是４Ａ級景區(qū)。毋庸諱言，在開發(fā)之初，銀灘的基礎設施配套是按景區(qū)的實際需求來做的，只能滿足季節(jié)性游客的休閑旅游需求，無法支撐大量的房地產(chǎn)項目和日益增加的常住居民。
這一歷史欠賬，要補上。早在２０１０年前后，乳山市通過調整發(fā)展規(guī)劃，將銀灘從旅游度假區(qū)調整為新城區(qū)，不斷健全完善配套設施，以滿足開發(fā)區(qū)域不斷增加、常住人口逐年增長的現(xiàn)實需要。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境是銀灘的一張名片。乳山市在銀灘東西兩處分別規(guī)劃建設了日污水處理能力３萬噸和２萬噸的污水處理廠。同時，在銀灘區(qū)域內積極實施雨污分流工程，鋪設了總長度１１７公里的污水管網(wǎng)，建設了污水提升泵站１０座，實現(xiàn)了區(qū)域內污水經(jīng)管道收集后進入污水處理廠。在城市環(huán)境衛(wèi)生常態(tài)化保潔的基礎上，乳山銀灘加大對２０余公里沙灘的管理維護，安排專人隊伍每日對沙灘問題進行巡查并結合潮汐對海岸環(huán)境進行清理。
為了解決銀灘冬季供暖問題，乳山市投資建設了銀灘熱力，通過逐年增設熱力管網(wǎng)增加銀灘區(qū)域內集中供熱面積。針對小區(qū)冬季常住居民少的實際，探索實施燃氣取暖、電取暖、空氣源熱泵、地源熱泵取暖等多種清潔能源供暖方式來擴大供暖覆蓋面。在銀灘部分新建小區(qū)，開發(fā)商除了預留地暖供熱管道外，還通過免費配套增設燃氣壁掛爐、空氣源熱泵等設施，滿足小區(qū)居民分散供暖需求。同時，部分銀灘業(yè)主還會通過短期租賃集中供暖房屋、選擇供暖養(yǎng)生養(yǎng)老公寓等方式過冬。
來自河北的李麗表示，每年春節(jié)假期她都會過來陪老人住半個月。以前她選擇在周邊集中供暖的公寓租住，現(xiàn)在她購置的海景房可以燃氣取暖，打開開關就能隨時調控室內溫度，很方便，可以隨走隨停。
燃氣取暖，管道“不斷氣”。在天然氣供應上，乳山銀灘通過增鋪管道線路，打通與外管道接口，實現(xiàn)全區(qū)域燃氣管道傳輸，并逐步構建起雙管道供氣，為銀灘居民日常生活和冬季取暖供氣提供了保障。截至去年年初，銀灘區(qū)域內天然氣用戶已經(jīng)超過１５萬戶。
為滿足居民健康養(yǎng)生需求，乳山在銀灘已有的銀灘醫(yī)院、白沙灘鎮(zhèn)衛(wèi)生院等４處一級甲等醫(yī)院的基礎上，又新設立了醫(yī)療水平與中心城區(qū)水平相近的乳山第二人民醫(yī)院。在社區(qū)衛(wèi)生服務方面，乳山銀灘圍繞慢性病、家庭醫(yī)生公共服務等，組織醫(yī)療機構加強組織開展心理咨詢、衛(wèi)生保健、疾病預防咨詢等社區(qū)醫(yī)療服務，使銀灘居民可安心享受健康生活�？紤]到銀灘外地居民較多，教育需求大，乳山市高標準重新規(guī)劃建成了省級規(guī)范化九年一貫制中心學�！咨碁╂�(zhèn)初級中學，對外來居民采取優(yōu)惠措施，不管學生戶口是否在銀灘，只要在銀灘有居住證或者住房，就可為孩子辦理學籍�！般y灘周邊有３所省級規(guī)范化九年一貫制學校，在校學生３３００多人，其中家住銀灘在外地學生人數(shù)達到１６００多人，占比已經(jīng)過半數(shù)�！比樯绞薪腆w局相關負責人介紹。
物業(yè)升級：從“能住”到“宜居”
走進銀灘金鼎銀龍灣小區(qū)猶如走進了一座公園，小區(qū)內不僅綠樹成蔭，還配備了露天泳池、水果采摘林、休閑水吧、網(wǎng)球場、兒童樂園等配套設施，居民鍛煉、休閑根本不需出小區(qū)。在小區(qū)樹蔭下，不時能看到三三兩兩的業(yè)主坐在花壇的大理石板上，或干脆席地而坐，玩手機、聊天、打牌，悠然自得。最讓業(yè)主舒心地是，小區(qū)配套建設了業(yè)主會所，健身房、茶藝室、電子閱覽室、棋牌室、會議室、西點屋、干洗店、票務中心、兒童樂園一應俱全，能滿足不同年齡段業(yè)主休閑娛樂需求。
開發(fā)之初，乳山海景房只是滿足于“能住”，海景房轉型升級，一個重要的方向就是“宜居”。如今，在銀灘很多企業(yè)都像金鼎一樣，告別原來“蓋房賣房”的簡單粗放式開發(fā)思路，新開發(fā)的樓盤嚴格控制海景房開發(fā)面積，增加社區(qū)服務、醫(yī)療服務、文體活動中心等生活設施和休閑服務設施配套，老舊小區(qū)通過改建新上配套設施，提升物業(yè)服務水平等方式，滿足業(yè)主生活需求。服務銀灘４０多個小區(qū)的銀灘物業(yè)公司構建了“５３２１”服務工作體系，只要業(yè)主有所呼，物業(yè)就有所應。對于業(yè)主的訴求，物業(yè)人員接到信息于５分鐘內派工，對于能當場協(xié)調解決的小問題３０分鐘內解決，對于復雜繁瑣的問題在２小時內解決，對于特殊問題需要協(xié)調解決的爭取在１天內提出解決方案，受到業(yè)主認可。在銀灘從事１０多年房產(chǎn)銷售的金鼎公司負責人尹剛對業(yè)主的消費需求很有感觸：“從無序到有序，從盲目到理性，人們對購買海景房的需求都有了自己的判斷。比如是買來自己養(yǎng)老，還是投資等待升值，都有了很理性的分析。過去那種一味地領著購房團轉樓盤的銷售模式早已經(jīng)沒有了市場。”尹剛介紹，過去“推窗看�！本湍芪慌彿空撸F(xiàn)在業(yè)主并不是一味地追求“看�！�，除了風景，他們更關心的是小區(qū)綠化、物業(yè)服務，以及周邊公交、商超配套，只有高品質、高配套的精致小區(qū)才是銀灘海景房未來的出路。
在銀灘不時能看到全國各地牌照的車輛拉著看房團，在銀灘的海邊、旅游景點和小區(qū)樓盤內穿梭，很多購房者對銀灘的自然環(huán)境很滿意。但當被問到，有大海，有新鮮空氣，你們是否就能當場拍板買房時，很多業(yè)主給出了否定的答案。
“離大海遠近不重要，關鍵要看小區(qū)的配套，特別是物業(yè)服務好不好。”“我們轉了好幾個小區(qū)，各有利弊，有的小區(qū)雖然離大海遠，但是小區(qū)周邊有公交站點，出行很方便，就讓我們很動心�！薄拔液屠习榫拖矚g安靜的地方，最重要的一點是就醫(yī)方便，頭痛腦熱時可以第一時間趕到醫(yī)院�！睒I(yè)主的答案也驗證了尹剛對海景房市場需求的判斷。
努力目標：讓“候鳥”變“留鳥”
“這里靠海，夏天很涼爽，關鍵是人少、車少。”來自重慶的杜銀城說，第一次來銀灘就相中了這里的環(huán)境，買了一套５０多平方米的海景房，為了夏天可以逃離“火爐”。
每年７月，杜銀城會帶著家人來銀灘避暑，有時也會把房子鑰匙交給親朋好友來銀灘度假。２０１７年退休后，他和老伴決定留在銀灘定居，并又在小區(qū)內購置了一套海景房，用于子女每年短期度假。
“最初我們買海景房就是為了度假，沒打算長年居住，房子半年閑著很正常。如果這里人擠人，誰還會從千里之外跑過來購房呢？”對于很多人拋出的銀灘多數(shù)海景房空閑的質疑，杜銀城說，他所居住的小區(qū)內很多業(yè)主都和他的想法一樣，購房是為了改善居住環(huán)境，而不是為了炒房，等房子升值后再賣掉。所以在他們看來銀灘海景房“半年閑”，甚至網(wǎng)上說的冬季“空城”現(xiàn)象很正常。
在銀灘，和杜銀城一樣，抱著旅游度假的初衷購買海景房的業(yè)主并不在少數(shù)�！拔叶烊ト齺啠奶靵磴y灘。”銀灘銀河花園小區(qū)業(yè)主欒吉祥說，從退休后他也就春節(jié)回老家走親戚，其他時間基本都在海景房里，他已經(jīng)習慣了這種“候鳥式”的旅居生活方式，在銀灘也結交了很多這樣的業(yè)主。
分析房屋空置的原因，主要有這樣幾種情況：有的業(yè)主單純因旅游度假購房，每年會來銀灘短住一段時間，其余時間在工作的城市生活；有的業(yè)主相中了銀灘的自然環(huán)境，為了退休養(yǎng)老而購房，由于沒到退休年齡，或者退休后無法離開居住地，造成了短期閑置；有的業(yè)主為了投資，沒有購房居住的打算，造成長期閑置。
怎樣才能讓越來越多的候鳥留下來？這也是乳山銀灘正在破解的一個難題。“除了提升軟硬件環(huán)境之外，還要組織豐富多彩的文體活動，讓業(yè)主的心穩(wěn)下來，讓他們對銀灘有牽掛，來了不想走，走了常惦記�！比樯綖I海新區(qū)負責同志表示。
為更好地滿足銀灘社區(qū)居民的精神文化需求，乳山濱海新區(qū)連續(xù)４年舉辦“城市社區(qū)文化藝術節(jié)”，給群眾搭建文化交流、才藝展示的平臺，在激活區(qū)域文化氛圍的同時，增進社區(qū)居民之間的交流互動，突顯銀灘人樂在銀灘、健康向上的精神風貌，展示出乳山銀灘人民安康、社會和諧的景象。為彰顯銀灘區(qū)域文化特色，著力打造社區(qū)文化精品，乳山濱海新區(qū)積極調動轄區(qū)內９個城市社區(qū)的積極性，引導社區(qū)打造特色鮮明的文化服務品牌，把文化大餐送到群眾家門口，不斷提高銀灘居民文化素養(yǎng)，提升居民認同感和歸屬感。乳山銀灘的頤和社區(qū)把以“黨建引領，紅色物業(yè)”為主導的特色文化品牌融入到居民日常生活中，將紅色物業(yè)黨建與社區(qū)黨員、群眾的業(yè)余文化活動相融合，推進了“精致小區(qū)”建設；大慶社區(qū)組建了銀灘夢藝術團，其中包括楓葉舞蹈隊、齊揚器樂隊、東方模特隊團體組織等，引導銀灘文體愛好者及熱心公益事業(yè)的居民發(fā)揮才能，通過搭建平臺組織活動，用文化元素聚集服務正能量。
手記：理性看待房價，“炒房”心態(tài)當休
近年來，乳山銀灘海景房“白菜價”的標簽引人注目。曾有報道稱，二手房價格跌回１０年前，一套頂樓閣樓的交易價格不足２０００元每平方米。而所謂的低價，其實“五花八門”，二手房中介也給出了不同的回應：那套房源沒有了，這兒還有其他房源，但是價格高一些；那套房子房齡有２０年了，毛坯房；是單獨的閣樓，很適合來旅游短住。而查閱二手房交易網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，多數(shù)在售的二手房房價在每平方米４０００元左右，但也有價格在２５００元每平方米的房子。
房源位置、房齡、售賣目的等多種因素影響導致了乳山銀灘二手房看似“白菜價”。放眼全國各地，影響二手房價格的因素很多，既有城市發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展重心轉移等大環(huán)境的影響，也與周邊教育、醫(yī)療、出行等服務配套息息相關。對于一座城市而言，房價在一定范圍內高低起伏很正常，這既是適應國家宏觀調控政策的需要，也是適應市場剛需和軟需的自主調節(jié)。因此，很難根據(jù)某一套或幾套海景房的價格來定性乳山銀灘房地產(chǎn)業(yè)。
在銀灘，與二手房價格形成鮮明對比的是新建樓盤，均價在萬元左右。作為一種稀缺資源，隨著海邊區(qū)域海景房的開發(fā)，以及政府對房產(chǎn)開發(fā)的管控，能夠開發(fā)售賣的海景房越來越稀少。加之，建筑原材料價格、人工成本等上漲，新房價格自然水漲船高。
在銀灘，有部分“炒房客”做了虧本買賣，便因此“唱衰”整個區(qū)域的發(fā)展。在全國范圍來看，房價只漲不跌已是過去時，房價起落逐漸成為常態(tài)。國家一直在提倡“房住不炒”，“炒房”心態(tài)當休矣。（來源：大眾日報）
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